Новости компании

Оценщики компании приняли участие в круглом столе
"Практика рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в г. Москве".

Программа круглого стола:

1. Методология проведения массовой оценки земли и объектов капитального строительства в г. Москве на 01.01.2014г. - Заместитель руководителя Департамента городского имущества г. Москвы Пуртов К.С.

2. Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков- Президент РОО Табакова С.А.

3. Особенности определения кадастроой стоимости объектов капитального строительства - Начальник Управления оценки ФГУП Ростехинвентаризация Федерального БТИ Ковалев Д.И.

4. Обзор работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости г. Москвы - Председатель комиссии Совершенный О.В.

5. Порядок приема и рассмотрения документов Комиссией - Секретарь Комиссии Крутеев В.В.

6. Методология индивидуальной оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости. Основные замечания к отчетам об оценке. Член Комиссии Артеменков И.Л.

- Рыночная стоимость объектов капитального строительства определяется без учета налога на добавленную стоимость, или же определяется с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен объект. В отношении земельных участков (в случае оспаривания кадастровой стоимости именно земельного участка) неверно переделяется статус – оценивается право аренды, а не право собственности.

- В нарушение принципа существенности п. 4 ФСО № 3 и принципа достаточности информации п. 19   ФСО №1 отсутствует описание улучшений оцениваемого земельного участка, в результате чего не представляется возможным получить полное представление об объекте оценки и проверить корректность применения подходов и методов к оценке, а также проанализировать полученную итоговую рыночную стоимость объекта оценки на соответствие данным рынка.

- Анализ рынка не соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов, отсутствуют основные выводы.

- Для расчетов в рамках применения сравнительного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка, или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок, нарушение п. 14 ФСО № 1.

- Корректировки в рамках применения сравнительного подхода вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, или же со ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства и даты получения этой информации, нарушение п. 10 ФСО № 3.

- В рамках применения доходного подхода используются данные, предоставленные заказчиком, а не рыночные данные. Полученные величины арендных ставок, операционных расходов и ставок дисконтирования (или капитализации) не анализируются на соответствие рыночным данным и значительно от рыночных соответственных величин отличаются. Нарушение принципа обоснованности п. 4 ФСО № 3.

- В рамках применения затратного подхода к оценке величины полученной в результате расчетов восстановительной стоимости, физического износа объектов не анализируются на соответствие рыночным данным и реальному физическому состоянию объекта, нарушение п. 4 ФСО № 3.

 - Не применяется доходный подход к оценке для земельных участков, застроенных доходными объектами, то есть способных генерировать доход, п. 23 ФСО № 7. Аналогично некорректен отказ от применения сравнительного подхода для объектов, принадлежащих к сегменту рынка, который является развитым и в общедоступных источниках информации имеются предложения по продаже аналогичных объектов.

- Используется информация о событиях, произошедших после даты оценки, п. 19 ФСО № 1.

- Не применяется доходный подход к оценке для земельных участков, застроенных доходными объектами, то есть способных генерировать доход, п. 23 ФСО № 7. Аналогично некорректен отказ от применения сравнительного подхода для объектов, принадлежащих к сегменту рынка, который является развитым и в общедоступных источниках информации имеются предложения по продаже аналогичных объектов.

- Используется информация о событиях, произошедших после даты оценки, п. 19 ФСО № 1.

- Отсутствуют, либо приведены в нечитаемом виде копии материалов, подтверждающих достоверность информации об объектах-аналогах, использованных для расчетов, нарушение п. 10 ФСО № 3.

- Для расчетов применяются математические методы, описание применения которых, расчеты и пояснения к расчетам приводятся в таком виде, который  не позволяет воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам, нарушение принципа проверяемости п. 4 ФСО № 3.

- Полученная в результате расчетов итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки не соответствует данным, приведенным в разделе анализа рынка, нарушение принципов однозначности и проверяемости п. 4 ФСО № 3.